□一旦銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸首付至少四成的政策，二手房交易市場(chǎng)將會(huì)受到極大影響。

貸款買(mǎi)過(guò)房，再買(mǎi)可能都算“二套”

國(guó)務(wù)院10日出臺(tái)調(diào)控樓市的11條措施（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)11條”），再度重申了打擊第二套及以上投機(jī)投資性購(gòu)房行為的決心。上海的銀行如何界定“二套房”，以及房貸首付和利率等如何執(zhí)行，均頗受市場(chǎng)關(guān)注。在接受晨報(bào)記者采訪時(shí)，多位銀行房貸業(yè)務(wù)主管透露，銀行正在按要求謀劃差別化信貸政策，而 “首付4成”將是“二套房”放貸的底線。

懸念一： “首付4成”能否嚴(yán)格執(zhí)行？

銀行提高首付意愿較強(qiáng)

事實(shí)上，早在2007年9月，央行、銀監(jiān)會(huì)在宣布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》時(shí)，就明確了對(duì)二套房貸首付40%以上的規(guī)定。不過(guò)，受金融危機(jī)影響，上述政策并未被商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行。

“銀行這次能否嚴(yán)格執(zhí)行‘首付4成’的規(guī)定，將是抑制投機(jī)買(mǎi)房的關(guān)鍵。”一名銀行分析人士認(rèn)為，如果銀行嚴(yán)格執(zhí)行這一政策，將大大抑制投機(jī)購(gòu)房需求。“從目前較高的房?jī)r(jià)來(lái)判斷，商業(yè)銀行執(zhí)行‘首付4成’的意愿較強(qiáng)，畢竟提高首付比后，可以讓銀行更從容地應(yīng)對(duì)未來(lái)樓市可能下跌的風(fēng)險(xiǎn)。”

一名國(guó)有銀行信貸部門(mén)主管表示，“總行2010年的信貸工作會(huì)議還沒(méi)開(kāi)，下一步房貸如何收緊現(xiàn)在還說(shuō)不準(zhǔn)，單從首付比來(lái)看，應(yīng)該會(huì)選擇從嚴(yán)的政策。”另一名來(lái)自股份制銀行的分行信貸部副總經(jīng)理明確表示，除了自住首套購(gòu)房和改善型購(gòu)房以外，對(duì)其他的購(gòu)房貸款都從去年底就開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行“首付4成”的規(guī)定。“國(guó)11條”出臺(tái)后，銀行的放貸只會(huì)嚴(yán)不會(huì)松。

懸念二：房貸利率如何按“風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”？

銀行對(duì)房貸利率自主權(quán)更大

“國(guó)11條”對(duì)二套房貸利率并未提出明確的上浮比例。對(duì)此，接受采訪的銀行人士認(rèn)為，按照“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”以及“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度”的要求，今年銀行放貸不會(huì)再像去年那樣寬松，今后二套房貸獲得利率折讓的空間不會(huì)很大。

多數(shù)銀行人士還表達(dá)了對(duì)利率“風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”的疑惑，認(rèn)為“國(guó)11條”里沒(méi)有像銀監(jiān)會(huì)“二套房貸規(guī)定”的基準(zhǔn)利率1.1倍的具體規(guī)定，則意味著各家銀行在利率定價(jià)方面的自主權(quán)將更大。上述國(guó)有銀行的房貸業(yè)務(wù)人士透露，今后二套房貸利率提高到基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定，將成為一個(gè)“泛標(biāo)準(zhǔn)”，各家銀行將視具體貸款客戶(hù)的資質(zhì)不同，來(lái)確定不同的利率。

一名支行行長(zhǎng)認(rèn)為，“這是監(jiān)管部門(mén)有意模糊利率，好讓各家銀行自己把控。”據(jù)了解，今年以來(lái)，像去年那樣大面積獲得7折房貸優(yōu)惠利率的客戶(hù)越來(lái)越少，但“二套房”貸款客戶(hù)如果自身資質(zhì)優(yōu)良、還款能力強(qiáng)，仍可以得到部分利率折讓。

懸念三：“二套房”如何界定？

銀行有意從嚴(yán)認(rèn)定

在“二套房”界定上，“國(guó)11條”的口徑明顯更嚴(yán)，明確將“配偶及未成年子女”納入二套房評(píng)價(jià)體系。據(jù)一名股份制銀行信貸部主管表示，原來(lái)以“戶(hù)（家庭）”的界定標(biāo)準(zhǔn)，主要是指“夫妻”，現(xiàn)在將“未成年子女”也納入其中，監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)明顯嚴(yán)格了。

但到目前為止，各家銀行對(duì)“二套房”如何界定仍存異議。“首先，銀行信貸是否還支持改善型住房需求？這點(diǎn)‘國(guó)11條’好像沒(méi)提，因此銀行對(duì)符合改善型住房貸款的客戶(hù)，是按首套房，還是按“二套房”來(lái)界定就很關(guān)鍵，如果銀行從嚴(yán)解讀，把改善型住房也歸為“二套房”，那么政策的打壓效果就會(huì)立竿見(jiàn)影。”一名國(guó)有銀行人士強(qiáng)調(diào)，“國(guó)11條”沒(méi)有提及的“改善型住房”，急需政策明確。“一旦對(duì)改善型住房都不開(kāi)綠燈的話(huà)，今年房貸市場(chǎng)將會(huì)比較慘淡。”

目前，“二套房”的界定仍是一個(gè)理不清的局面。比如從父母處繼承或者本身就有無(wú)貸款住房，再購(gòu)房貸款算第幾套；原來(lái)的房貸已經(jīng)還清，再購(gòu)房貸款是否算作第二套；異地?fù)碛蟹慨a(chǎn)，在上海再購(gòu)房算第幾套……

受訪的銀行人士都表示，目前各家銀行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)仍無(wú)法統(tǒng)一，因此各自為政。從記者調(diào)查來(lái)看，目前滬上銀行有意從嚴(yán)界定“二套房”，比如，已利用貸款（含公積金貸款）購(gòu)買(mǎi)了住房的，無(wú)論貸款是否還清，一律視為二套以上貸款購(gòu)房；只要央行征信記錄里能查到貸款記錄的，再購(gòu)房無(wú)論異地還是同城，一律視為二套以上購(gòu)房。

[專(zhuān)家觀點(diǎn)]

“國(guó)11條”二套房貸政策比2007年寬松

●易居中國(guó)資深房地產(chǎn)分析師薛建雄：盡管“國(guó)11條”相對(duì)2007年出臺(tái)的二套房貸政策還相對(duì)寬松，但對(duì)打擊投機(jī)性購(gòu)房需求作用較大，除了完全靠自有資金投資房產(chǎn)的以外，投機(jī)需求都將受到壓制，甚至不排除自住的剛性需求有受限可能。春節(jié)后，一旦失去銀行信貸支持，樓市價(jià)格可能出現(xiàn)調(diào)整。

●中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇：“國(guó)11條”將從需求上打擊投機(jī)購(gòu)房，并將以往的政策漏洞補(bǔ)牢。盡管從理論上來(lái)說(shuō)，二套以上購(gòu)房者更加有還款能力，但這并不意味著其違約風(fēng)險(xiǎn)小，因?yàn)橥稒C(jī)購(gòu)房者的杠桿率較高，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)更高。一旦利率和首付比要求提高，他們的還款能力將大打折扣。