自國務院明確提出，力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革，“營改增”便大步向前。我們可以觀察到2012年“營改增”起步以來，具體分三步走，第一步是擴圍，即“營改增”方案在地區(qū)和行業(yè)上的擴圍，全面推進營改增;第二步是改制，即進一步改革和完善增值稅制度制度;第三步是立法。目前還處于擴圍階段。
　　
　　目前，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務業(yè)、金融保險業(yè)四大行業(yè)營業(yè)稅改增值稅總方案即將公布，這將直接影響四大行業(yè)的800余萬戶企業(yè)，涉及年營業(yè)稅稅額1.6萬億元。筆者從各渠道了解到，財政部和國稅總局已經(jīng)把四大行業(yè)的“營改增”草案上報國務院。若進展順利，估計該草案很快就會出臺，正式的實施日期可能最早會在10月1日，最晚在明1月1日。
　　
　　建筑業(yè)、房地產(chǎn)稅率定為11%
　　
　　建筑、房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)較為特殊，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其重要性不言而喻。建筑業(yè)主要是為房地產(chǎn)業(yè)提供服務，兩者上下聯(lián)通，相輔相成。如果房地產(chǎn)行業(yè)不一起改，而只改建筑業(yè)，那就只改上游不改下游，下游企業(yè)得不到抵扣。所以需要聯(lián)動改革，將上下游一起改革，從而形成完整的抵扣鏈。由于這兩類行業(yè)業(yè)務復雜，牽扯的主體多，金額高，對其“營改增”的設計方案從提出到完成歷時最久，可見是非常審慎地作出決定的。
　　
　　目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用5%的營業(yè)稅稅率，建筑業(yè)營業(yè)稅稅率為3%，基于行業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀，此次“營改增”房地產(chǎn)、建筑業(yè)的增值稅稅率均為11%。
　　
　　問題亟待關注，配套措施跟進
　　
　　相關調(diào)查結果顯示，建筑業(yè)企業(yè)在新政實施后，稅負短期必定會上升。那些掛靠的中小型建筑商因為缺乏議價能力，無法將稅負轉嫁到下游企業(yè)，在未來很可能面對險惡的生存危機。而大型建筑企業(yè)必須加快轉變內(nèi)控管理和發(fā)票管理才能從營改增的巨變中游刃有余。房地產(chǎn)企業(yè)普遍關注新政是否允許抵扣土地購置費。
　　
　　房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的占比高達60%。無論是二三線城市還是一線城市的項目，土地成本都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負水平。據(jù)測算，若土地成本不能抵扣，企業(yè)稅負較之前上升2個百分點。而土地成本可以抵扣，稅負較之前下降0.6個百分點。目前，業(yè)界就對土地購置費采用“虛擬進項稅”計算抵扣的呼聲很高。當然，涉及不動產(chǎn)形態(tài)不一，企業(yè)內(nèi)部架構多樣化，以及地域化等因素影響，實際執(zhí)行效果也會存在差異。據(jù)了解，虛擬進項稅不太可能在本次新政中體現(xiàn)。
　　
　　建筑業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用日益增強，由于建筑行業(yè)具有跨地區(qū)經(jīng)營等特點，建筑業(yè)進項抵扣、納稅地點、納稅時間等問題需要重視。而對于國民經(jīng)濟重要支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)來說，其顯著特征是項目周期長，且成本與收入周期背離。“營改增”之后，房地產(chǎn)項目的銷項稅額與其進項稅額產(chǎn)生時間上的不匹配和總分機構納稅對象是需要考慮到的。
　　
　　機遇挑戰(zhàn)并存，管控策劃先行
　　
　　增值稅和企業(yè)所得稅是相互結合的。營改增后，企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票，既可以獲得進項來抵扣增值稅，又可以獲得成本來抵扣所得稅。反之，如果無法獲取發(fā)票，將蒙受雙重損失。營業(yè)稅時代不重視發(fā)票的思維是錯誤理念。由于建筑業(yè)普遍是掛靠經(jīng)營，掛靠經(jīng)營帶來的就是在營改增下小型建筑公司，掛靠方往往不具備向大型供應商采購的習慣，無法取得增值稅專用發(fā)票。因此發(fā)票管理是營改增之后的重中之重。如果只會做業(yè)務，沒有發(fā)票管理，企業(yè)最后會被11%的增值稅和25%的企業(yè)所得稅的稅負壓垮。
　　
　　與此前的稅負相比，此次變化對于企業(yè)來說既為挑戰(zhàn)也不失為機遇。此次并非是對原體系的修補，而是新體系的建立與革新，在未來出臺的“營改增”細則里會提到主要的稅務處理，但不一定面面俱到，一些具體問題會先出一個指引性規(guī)定，各地在實務上難免會出現(xiàn)不同操作，根據(jù)之前其他行業(yè)“營改增”的經(jīng)驗，各地稅務機關會在后續(xù)一兩年時間內(nèi)根據(jù)出現(xiàn)的具體問題對政策進一步調(diào)整。
　　
　　建筑、房地產(chǎn)企業(yè)可以采取新項目新辦法，老項目老辦法的思路實現(xiàn)“營改增”平穩(wěn)順利的過渡。建議管理層在宏觀層面應該提高思想認識，成立“營改增”小組，解讀分析政策，制定工作計劃，改造企業(yè)流程和業(yè)務系統(tǒng)，合理利用不同業(yè)務的稅負差等方法籌劃，降低稅改成本。而財務人員需在具體實務層面上注重對稅收申報以及發(fā)票管理，關注政策法規(guī)以及考慮到與稅務機關的溝通協(xié)調(diào)、信息系統(tǒng)調(diào)整問題。根據(jù)已經(jīng)實行“營改增”行業(yè)的經(jīng)驗，財稅部門針對新政策實施后稅負增加的企業(yè)予以財政補貼。